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現在の賃貸事情

人口減少と賃貸住宅供給過剰

 

2005年まで増加の一途をたどっていた人口が減少に転じ、出生数が死亡率を上回った現在の日本では、少子高齢化による人口減少社会に突入しています。2050年の人口は9000万人を割り込むとの予想が出されています。世帯数は、核家族化、離婚率の上昇、個人化の流れからしばらくは微増すると予測されますが今後の人口の大幅な減少と連動して大きく減少していくことは確実です。

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一方、新築賃貸住宅は建てられ続けており、このままではあきらかに供給過剰の状況が続き、2040年にはなんと空室率は40%前後になるという予測も出されています。空室率が上昇すれば、家賃は下落していくことになり、空室率が40%になれば家賃が40%下がります。オーナーさまの立場からすれば単純に収入が4割減少するという状況ですが、一方で固定資産税や借入金の金利等の経費はほとんど変わりません。

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賃貸管理業界を取り巻く現状

大競争時代に突入

 

借主が減り、貸し手が増える状況が続けば、当然賃貸市場での入居者獲得競争は激しさを増していくことになります。他の業界では市場競争は当たり前にあるものですが、わが国においては戦後長い間、住宅不足の時代が続いたこともあり賃貸市場において競争という概念はなかったのです。
しかし現在、貸し手同士での競争が必要なかった時代は終わり、これからは同エリア内での競争が激化しオーナーさまの経営のやり方によって勝ち負けが決まってしまうという二極化現象が起こってきています。 

資本主義経済では競争はあって当たり前の前提となる原理です。これまでの賃貸市場は例外とされてきましたが、今後は他の業界と同じように、競争市場になっていきます。そこで勝ち残っていくためには、競争の中で賃貸経営をしていくという意識を持ち、様々な工夫をしていかなければなりません。賃貸マンション経営においても、市場競争が前提にあるという認識を持ち、どのように生き残っていくかを考えて携わっていくことが必要な時代になってきたのです。利益をめぐる企業間の競争と同じ現象が、賃貸マンション経営の世界でも本格化しています。

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最大の敵は空室

 

需要と供給のバランスが変化し、激しい競争の時代に突入した賃貸市場では、賃貸マンション経営を行うオーナーさまにとって空室は最大の問題です。自分のマンションに入居者が入らないという状況は、売上が上がらないということであり死活問題です。 

これからの賃貸マンション経営は、この空室をいかに埋めていくかという点に尽きます。しかしあくまでも賃貸経営は利益の最大化を目指すことが必要であり、コストを無制限にかけたり単純に値下げをして空室を埋めるわけにはいきません。やはりできる限り費用をかけず適切な家賃設定を保ち、収支のバランスをとって空室を埋めることが、賃貸マンション経営の真髄でもあります。 

これらをふまえ、今後の市場競争の中で利益を出して生き残っていくには、そのための専門知識とノウハウが不可欠です。賃貸経営では、不動産賃貸・売買等全般の知識や税務・法務の知識、建築・設備・工事全般の知識、ファイナンスの知識、マーケティング・入居者募集のスキル等、幅広く求められ、その道のプロでも一人で対応はせずチームで補完し合います。

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さらに競争社会においては、専門知識やノウハウはより早く高度化するため、少しでも多くそれらを身につけるよう努力しなければなりません。昨今インターネットの利用が生活に浸透した情報社会で、供給過剰の物件の中から少しでも好条件の部屋を探そうと、入居者の見る目はより厳しくなっています。時代は大きく変化しており、需要と供給のバランスが以前とは全く違います。住宅不足の時代からの考え方や方法をそのままにしていては、競争社会で生き残っていくことは相当に困難です。しかしながらこの業界において、実情を理解し対応しているオーナーさまや管理会社は未だ少数です。このような状況で、いち早く業界の変化を見抜き、一足早く対応を始めることで、競争社会で生き残っていくために圧倒的に有利となることがおわかりいただけるかと思います。

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オーナー様の声

01 S様

さくらパートナーズさんに、静岡県伊東市内の2棟の収益物件の全棟管理をお任せして3年目になります。
年に3回以上開催されている「賃貸経営応援セミナー」に欠かさず足を運び、「市場に起因する空室率の変化にどう対応すべきか」「借り入れの有無、回収期間の長短等、オーナー側の事情に合わせた複数の対策案」など賃貸経営の成功事例、失敗事例を目の当たりにし、オーナーとして、「無関心ではいけない」と強く意識するようになりました。 
今後も「パートナーズ」の名のとおり二人三脚で満室経営のポイントをはずさず、「勝ち組のオーナー」を目指していきたいと思います。

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(左:廣井 右:S様)

02 伊東市O様

親の代から引き継いだ伊東市内のアパートを、さくらパートナーズさんにお任せして2年目になります。

主人は家業が忙しく、アパート賃貸経営にじっくり取り組む時間が取れないのが悩みです。複数棟あるアパートの間取りは、ファミリー層向け、単身者向けになっておりますが、築20年を超え、次の世代へ資産をうまくバトンタッチしていくために、さくらパートナーズさんで開催されるオーナーセミナーに出席し、賃貸経営対策の経営判断をするための基礎知識を習得し、それを少しずつ実践していきたいと思っています。

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(伊東市O様)

03 C様

15年前に駅前の複合ビルを購入してからずっと、さくらパートナーズさんに管理をお任せております。
私の所有する物件は、道路づきと海眺望が大変よく、駅や商業施設徒歩圏、という恵まれた立地に加えて、さくらパートナーズさんが、若い感性で室内のリフォームやビル全体の管理を行ってくださるので、安心して月々の家賃収入を受け取っております。 公的年金財政の将来に不安が残る中、個人年金として「賃貸不動産のオーナー」になること、そして信頼できる管理会社「さくらパートナーズに物件の管理」をお任せることを皆さまにもお勧めいたします。

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(C様)

04 N様

・良かった点
親名義のアパートを管理していたのですが、素人なので空室も多くなり、家賃も滞納され困っていました。
見かねた知人が、さくらパートナーズの社長を紹介してくださいました。
それからは1つずつ部屋もリフォームして新しい入居者の方が入りを繰り返し、とうとう念願の満室に。外壁もきれいになり以前とは見違えました。本当にありがとうございます。

・おすすめ
普通の不動産屋さんと違い、相続をどうすればいいのか、一人一人にあったやり方をアドバイスしてもらえるのは大変ありがたいです。
リフォームや物件購入にしても税金面まできっちりプランを作ってくれるので安心できます。
大家さんの中には税理士さん任せの方も多いと思いますが、損する場合もあるので、一度こちらに相談するといいと思います。

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(右:N様)